Редевелопмент

Редевелопмент – это реконструкция отдельных объектов недвижимости, групп зданий (фабрик, заводов), районов или целых населенных пунктов с целью более эффективного их использования. При этом со стороны местных властей могут ставиться дополнительные цели или ограничения, связанные с социальным положением объекта, повергающегося редевелопменту. Надо заметить, что забота о социальном благополучии тех или иных районов – дело, например, в США, не столько благородное, сколько выгодное: львиная доля доход местных бюджетов заключается в налоге на имущество, а если стоимость недвижимости падает – снижаются и доходы города. Таким образом, городу просто невыгодно даже с экономической точки зрения появление неблагополучных районов.

Механизм работы редевелоперских агентств примерно следующий. Городские власти (именно они чаще всего являются инициатором процесса редевелопмента) создают редевелоперское агентство, которое получает карт-бланш на определенное время, в течение которого фактически не работают рыночные механизмы на определенной территории: агентство разрабатывает план, в соответствии с которым, отдельные элементы инфраструктуры района (или всего населенного пункта) преображаются, некоторые – упраздняются, какие-то – создаются заново. Здания обновляют фасад, многие – сносятся для возведения более современных или больших по размеру. Многие предприятия сферы услуг (избыточные или вредные для города, по мнению агентства) выкупаются и упраздняются, либо переносятся на другую территорию. Непосредственным исполнением плана занимается нанимаемый высокопрофессиональный девелопер с идеальной репутацией, а контроль за деятельностью агентства лежит в рамках компетенции местных властей, жителей района и работников предприятия (если редевелопмент затрагивает преимущественно одно предприятие).

На данном этапе неизбежно возникновение трудностей с владельцами упраздняемых предприятий – ведь фактически происходит насильственное нарушение их прав, хоть и подпираемое благими целями. Интересы мелкого бизнеса, по сути, вообще не рассматриваются как препятствие. В любом случае, при несогласии с действиями агентства, любой пострадавший может обратиться в суд – правда практика показывает, что шансов на победу у него немного, чаще всего речь идет о размерах компенсации: приоритеты личного над общественным расставлены довольно жестко, и судьи это понимают. В результате проводимых мероприятий (в том случае, если этот процесс сопровождает грамотный менеджмент и последовательные действия) район преображается: появляются современные здания, хорошие дороги, реконструированные строения, налаживается инфраструктура.